Knižkova dolina: Prečo záhrada hotová od prvého dňa mení štandard bývania v Rači

Väčšina developerov odovzdá dom. Knižkova dolina odovzdá dom aj záhradu – hotovú, s trávnikom, stromami, kríkmi a živým plotom. Na prvý pohľad detail. V skutočnosti filozofia celej mikroštvrte a prístupu k developmentu, ktorý myslí na desaťročia dopredu.

Knižkova dolina je nová rezidenčná štvrť 37 rodinných domov v bratislavskej Rači, bezprostredne pri karpatských lesoch a na dotyk od centra starej Rače.

Projekt SYNAPSIS property investments navrhol ateliér AT26 architects s jasným cieľom: vytvoriť miesto, kde sa nezačína bývať po rokoch dokončovania, ale od prvého dňa. Celková plocha štvrte je 26 000 m², z toho je zastavaných len 14 %. Zvyšok je priestor, ktorý definuje kvalitu života – záhrady, uličné aleje, zeleň medzi domami a les za plotom.

Charakter štvrte nevzniká z fasád. Vzniká z toho, čo je medzi domami. V Knižkovej doline je to premyslená zeleň, ktorú navrhovali architekti s rovnakou starostlivosťou ako samotné domy.

O tom, ako tieto rozhodnutia vznikali, sme sa rozprávali s Romanou Kukuľovou (Senior Architect, Design & BIM Management) zo SYNAPSIS property investments.

Keď hovoríme o vašom prístupe k zeleni v Knižkovej doline, kde vlastne celý príbeh začína?

Ak chceme hovoriť o zeleni, musíme začať od celkového návrhu riešenia územia. Záleží nám na kvalitnom architektonickom koncepte preto architekta pre naše developmenty vyberáme v súťaži a inak to nebolo ani v tomto prípade. Tejto fáze, ešte pred samotným developmentom, sa u nás venuje kolega Thomas Julian Ivanov.  Architektov z ateliéru AT26 sme si zvolili práve preto, že sa na celkový návrh pozreli komplexne z pohľadu štvrte a života v nej.

Čím bol ich pohľad teda výnimočný?

Už na začiatku sme mali zámer vytvoriť štvrť, nielen štandardný súbor rodinných domov s vyrovnanými záhradami, vysokými opornými múrmi a plotmi. Architektonický koncept územia pristupuje s rešpektom k jestvujúcej terénnej konfigurácii, teda v čo najväčšej miere kopíruje svahovitý terén. Takto navrhnuté územie pôsobí v okolitom prostredí prirodzene a neprejazdné ulice sú zároveň bezpečnejšie.

Naším zámerom zároveň bolo, aby bola štvrť pekná od začiatku a celá, vrátane záhrad a predzáhradiek. Preto sme sa rozhodli zrealizovať ich spolu s výstavbou. Keď záhradu riešia všetci koordinovane od začiatku, udrží to estetický štandard celej štvrte aj o pätnásť rokov.

Má Knižkova dolina niečo ako záhradnícky masterplan, teda jednotný vizuálny poriadok pre celú štvrť? Alebo každá záhrada funguje autonómne?

Áno, je to komplexný návrh z dielne ateliéru MILS, ktorý popisuje koncepciu zelene pre celý obytný súbor.  Poskytuje nám pohľad od parku cez zeleň popri komunikáciách, v predzáhradkách až po samotné záhrady rodinných domov. Zeleň pozostáva z trávnikov, trvalkových záhonov, kríkov a stromov, ktoré sú navrhnuté vždy s ohľadom na kontext.

Napríklad pozemky rodinných domov sú navzájom oddelené pletivovým plotom do výšky 1,2 m, popri ktorom sú vysadené kry vytvárajúce prirodzenú bariéru, tá zabezpečuje súkromie majiteľom domov. Krajinní architekti pre tento účel zvolili hrab (Carpinus betulus ‚Fastigiata‘) ako živý plot.

„Náš prístup k projektu je od začiatku iný. Tvoríme štvrť, ucelenú, koncepčnú a premyslenú. Pozeráme sa do budúcnosti, ako bude vyzerať aj o 20 rokov. Neoddeliteľnou súčasťou je zeleň, ktorá udáva zásadný charakter celej mikroštvrte.“

Knižkova dolina leží v zelenom koridore medzi mestom a karpatskými lesmi. Ako sa toto prepojenie s krajinou premietlo do návrhu uličného priestoru a verejnej zelene?

Územie má vinohradnícky charakter a leží práve v tomto zelenom koridore, to sme chceli v uličnom priestore zachovať, nie prerušiť. Ulice Knižková dolina, Pri kolíske a Alstrova preto lemuje stĺpovitý hrab (Carpinus betulus ‚Fastigiata‘), ktorý funguje ako alej aj ako živý plot. Vzniká tak plynulý prechod od lesa cez uličnú zeleň až do súkromných záhrad. Štvrť sa nekončí plotom ale pokračuje do krajiny okolo.

Fasády domov sú čisté, minimalistické. Táto estetická filozofia zrejme ovplyvnila aj výber rastlín a materiálov v záhrade.

Jednoznačne. Rôznorodá, bohatá zeleň dobre dopĺňa jednoduché hmoty architektúry rodinných domov. Zámerne boli zvolené druhy, ktoré sú aktívne počas celého roka, nielen v lete. Napríklad svída krvavá ‚Midwinter Fire‘ či svída biela ‚Sibirica‘ majú výrazné farebné výhonky aj v zime, keď je záhrada inak v pokoji. V pláne sú aj kvitnúce a voňajúce druhy – arónia ‚Viking‘, orgován či čremcha – ktoré prinášajú nielen vizuálny, ale aj zmyslový zážitok. Považujeme za dôležité, aby záhrada poskytovala ich majiteľom vizuálne vnemy počas celého roka, nielen v aktívnom období na jar či v lete.

Čo presne je v cene a čo si musí majiteľ dorobiť?

V cene je technický štandard záhrady podľa projektovej dokumentácie náhradnej výsadby, teda trávnik, stromy a kry. Čo si na ňom postaví ďalej, či pribudne bylinkový záhon, pieskovisko alebo posedenie, je už na slobodnej vôli majiteľov.

Stromy na ulici sú v niektorých developerských projektoch vnímané ako záťaž – padá lístie, korene dvíhajú chodníky. V tejto mikroštvrti je to však prístup k architektúre a k životu. V čom je ten najväčší rozdiel, ktorý si možno majitelia neuvedomia, ale budú ho podvedome cítiť?

Rozumiem tomu pohľadu, stromy na ulici sa niekedy vnímajú ako záťaž. Lenže je to otázka toho, či strom vnímame ako problém na údržbu, alebo ako súčasť miesta, kde sa žije. Strom na ulici dáva v lete tieň, tlmí hluk a prach, spomaľuje autá už len svojou prítomnosťou a mení ulicu na priestor, kde sa človek cíti dobre. Najväčší rozdiel si majitelia možno vedome nevšimnú, ale budú ho podvedome cítiť. Ulica so vzrastlými stromami sa jednoducho inak prechádza, inak sa človek vracia domov. To je pre nás prejav kvalitného developmentu.

„Majiteľ si v Knižkovej doline kupuje domov, v ktorom sa dá začať žiť od prvého dňa. A to je zásadný rozdiel.“

Projekt komunikujete ako „bezpečné miesto bez potreby rámp či strážnikov, kde sa deti môžu hrať vonku bez obáv – tak, ako kedysi dávno my sami.“ Ako k tomuto bezpečiu prispieva záhradné a urbanistické riešenie štvrte?

Bezpečie tu nevzniká rampami ani strážnikmi, ale samotným usporiadaním štvrte. Pokojné, slepé ulice rešpektujú zvlnený terén a nelákajú na prejazd,  autá tadiaľ neprechádzajú, len prichádzajú domov. A to mení všetko. Deti sa môžu hrať pred domom, záhrada sa stáva prirodzeným predĺžením obytného priestoru a susedia sa poznajú. Je to prostredie, aké mnohí z nás zažili v detstve a chceli by sme ho vrátiť aj ďalšej generácii.

Neprejazdné ulice sú zásadné urbanistické rozhodnutie, nielen estetické. Ovplyvnilo to rozmiestnenie záhrad, vstupov do domov a prístupových chodníkov?

Áno, ovplyvnila to celé usporiadanie. Vstupy do domov a prístupové chodníky sme mohli riešiť pokojnejšie, bez tlaku dopravy, a záhrady tak nie sú odrezané od života na ulici, ale s ním prirodzene komunikujú. Terén sme pritom čo najviac kopírovali, aby sme sa vyhli vysokým oporným múrom a plotom. Výsledkom je štvrť, ktorá pôsobí v krajine prirodzene – nie ako naň položený raster.

Záhrada hotová v cene je detail, ktorý si kupujúci v tomto segmente ani nemusia všimnúť. Čo by ste povedali niekomu, kto sa pýta, prečo je to dôležité?

Poviem to takto: je to detail, ktorý si kupujúci naozaj nemusí všimnúť, ale len do momentu, kým sa nasťahuje. V ten deň totiž nevyjde do blata a stavebného neporiadku, ale na zelený trávnik, do tieňa stromov, ktoré tu budú rásť spolu s jeho deťmi. Nekupuje si stavbu, ktorú bude roky dokončievať. Kupuje si domov, v ktorom sa dá začať žiť od prvého dňa. A to je zásadný rozdiel.

Dohodnite si privátnu konzultáciu v Jurkovičovej teplárni

Záujemcov do našej štvrte si dôsledne vyberáme, pretože nepredávame iba metre štvorcové, ale budujeme homogénnu, hodnotovo zladenú komunitu. Keďže sme v úvodnej fáze limitovaného predpredaja len do septembra, proces výberu domov začína osobným rozhovorom.

Prijmite naše pozvanie na kávu do historických priestorov Jurkovičovej teplárne na Bottovej 1 v Bratislave, kde sídli developer SYNAPSIS property investments. Prevedieme vás vašou budúcou ulicou a spoločne zistíme, či je Knižkova dolina tým správnym miestom pre váš život. Ak sa chcete dozvedieť viac o architektonických štúdiách či technologických detailoch, zanechajte nám kontakt vo formulári nižšie.

Navrhli sme štvrť. Život je na vás.