Zákulisie Knižkovej doliny, 1. časť. Ulica, zeleň a susedia skôr ako domy. Ako sa navrhuje štvrť ako celok.

Michal Padych hovorí, že nakresliť jeden dom v poli nemá žiadnu urbanistickú hodnotu. Ale vytvoriť ucelenú štvrť na pozemku nad 15 000 m² pod lesom je v Bratislave dnes takmer nemožné. Prečo na trhu nenájdete podobný projekt?

Romana Kukuľová, Senior Architect, Design & BIM Management: „Dôvodov je hneď niekoľko. V prvom rade ide o naozaj výnimočný pozemok. Leží na úpätí Malých Karpát, priamo pod lesom, a pritom je dobre dostupný MHD: autobus máte 450 metrov od domu, električku 750 metrov. Pozemok je svahovitý, a tak sme mohli domy rozmiestniť tak, aby mal každý z nich výhľad ponad strechy domov v rade pod ním.

Druhým dôvodom je kvalitný architektonický návrh z dielne ateliéru AT26, ktorý vzišiel z architektonickej súťaže. Domy sú usporiadané pozdĺž slepých ulíc. Nebude tadiaľ teda prechádzať veľa áut a vznikne pokojný priestor, ktorý obyvatelia štvrte môžu využívať ako spoločný. Deti sa tu môžu hrať a susedia sa môžu stretnúť pri pohári vína.

A napokon samotné domy. Ich dispozícia je triezva a premyslená a pri rozmiestnení a usporiadaní miestností ponúka maximálnu flexibilitu. Domy sa tak dokážu prispôsobiť ľuďom v rôznom veku aj s rôznym životným štýlom. Vďaka tomu tu môže vzniknúť živá a pestrá komunita a práve táto rôznorodosť bude pre štvrť obohatením.“

Pozemok na úpätí Karpát by mnohých developerov zviedol postaviť na ňom čo najviac domov. Prečo ste išli opačnou cestou? 

Adam Filo, Head of Development SYNAPSIS property investments: „My sa pozeráme na život ľudí cez kritéria, ktoré zdieľame aj my vo svojich životoch. A kladieme si otázku, v akej štvrti by sme chceli žiť. V Bratislave dnes takmer nenájdete pozemok nad 15 000 m², ktorý leží v meste, a pritom sa dotýka lesa. A keď sa taký nájde, väčšina developerov ho rozparceluje a predá alebo na ňom maximalizuje zastavanú plochu. My sme išli opačnou cestou. Naša zastavanosť je približne 14 %, zvyšných 86 % tvorí súkromná a verejná zeleň, nový park a veľkorysé odstupy medzi domami.

Nepredávame samostatné domy, ale vstup do uceleného prostredia. 37 rodinných domov s jednotným architektonickým jazykom od renomovaných architektov, vlastnou ulicou, parkom a infraštruktúrou. Kvalita bývania tu nekončí na hranici pozemku, ale pokračuje v priestore medzi domami. Premýšľame nad tým ako keby sme stavali štvrť pre nás a svoje rodiny.“

Michal, Adam hovorí, že taký pozemok v Bratislave takmer nenájdete. Ako ste k tomu dospeli?

Michal Padych, zakladateľ SYNAPSIS property investments: „Keby ste si prekryli územný plán a hľadali územia, kde by ste dokázali postaviť štvrť rodinných domov, to je prvý filter. Druhý filter je výmera, ktorá vytvorí kritickú masu na vznik štvrte. Podľa môjho názoru je to minimálne 15 000 m² pozemku. Keby ste aplikovali oba filtre naraz, vyjde vám – a viem to, pretože sme si tie analýzy robili. Výsledok bol nula.“

Súčasťou zámeru nie je len výstavba samotnej štvrte, ale aj záväzok revitalizácie príjazdovej cesty. Čo presne tento záväzok obnáša a ako zmení vstupnú bránu do tejto časti Rače?

Romana Kukuľová: „Investícia nekončí na hranici nášho pozemku. Zrekonštruujeme úsek ulice Knižkova dolina od Alstrovej ulice až po odbočku na ulicu Pri kolíske. Vybudujeme nový chodník a obnovíme ten popri kúpalisku, takže vznikne bezpečná trasa pre peších ku kúpalisku, amfiteátru a do lesov Malých Karpát. Do tej istej komunikácie položíme aj novú verejnú splaškovú kanalizáciu.“

Adam Filo: „Veríme, že dobré bývanie sa začína aj kvalitným a príjemným okolím. Preto do úprav verejnej infraštruktúry v Rači investujeme približne 150-tisíc eur. Zlepšenia budú verejne prístupné a budú súčasťou každodenného života celej mestskej časti. Tešiť sa z nich tak budú môcť všetci Račania, nielen budúci obyvatelia nášho projektu.“

Veľká časť developerov nakreslí rovnú cestu a okolo nej naplánuje čo najviac domov. Knižkova dolina ide opačnou cestou. Ulica je jemne ohnutá a lemovaná zeleným pásom, bez retardérov či spomaľovačov. Prečo?

Romana Kukuľová: „Rovná ulica sa navrhuje najrýchlejšie a zmestí sa k nej najviac domov. Lenže rovná ulica zvádza k rýchlej jazde a potom ju treba dodatočne brzdiť retardérmi. My sme ulicu od začiatku tvarovali tak, aby jemne ohnutý tvar a zelený pás prirodzene spomalili auto. Tieto metre štvorcové sme vedome obetovali v prospech zelene a predzáhradiek.“

Ako ste k takejto ulici dospeli a kedy sa začala rodiť na výkresoch? 

Adam Filo: „Už od začiatku sme nechceli, aby Knižkova dolina pôsobila ako typický satelit s rovnými ulicami a vysokými múrmi. Naším cieľom bolo vytvoriť živú štvrť, v ktorej má prednosť pohyb peších a automobilová doprava je prirodzene upokojená. Takéto riešenie sa začína formovať už pri urbanistickom návrhu a dokumentácii pre územné rozhodnutie. V ďalších stupňoch sa spresňuje v úzkej spolupráci architektov, geotechnikov a projektantov tak, aby ulica prirodzene nadväzovala na terén.“ 

Kde budú parkovať rezidenti a ich návštevy, aby ulica nepôsobila ako parkovisko?

Romana Kukuľová: „Pomáha, že autá nestoja na ulici. Každý dom má dve parkovacie státia na vlastnom pozemku s rezervou pre tretie auto. Ulica tak zostáva priestorom pre ľudí a deti, nie parkoviskom.“

Projekt stavia na koncepte „zabývanej štvrte od prvého dňa“. Čo všetko obnáša plánovanie sadových úprav, náhradnej výsadby a živých plotov ešte predtým, než na pozemok vkročia stavebné mechanizmy?

Romana Kukuľová: „Pri sadových úpravách sme hľadali rovnováhu medzi zeleňou v súkromných záhradách a tou, ktorá bude súčasťou spoločných ulíc a parku. V spolupráci s projektantom sadových úprav, ateliérom MILS, sme vyberali druhy vhodné pre miestne podmienky a navrhli pestrú skladbu stromov a krov. Dôležitá bola aj mierka: vzrastlé dreviny a živé ploty pomôžu vytvoriť pocit zabývanej štvrte už od začiatku.“

Adam Filo: „Takáto premyslená úprava si vyžaduje prípravu územia a odstránenie 51 stromov a 14 krov, ktoré sú dnes v zanedbanom stave alebo by pri ponechaní mohli byť nebezpečné pre svoje okolie. Na ich miesto vysádzame vyše 150 nových stromov štyroch druhov a viac ako 1 000 krov. Zeleň neumiestňujeme len na súkromné pozemky, ale aj do uličného priestoru a verejného parku. Aby štvrť nepôsobila ako nové stavenisko, vysádzame vzrastlé stromy, nie malé sadenice. Sadové úpravy plánujeme súbežne so stavbou, aby boli hotové pri odovzdaní domov.“

Ulica, siete, zeleň, parkovanie. Ako sa toľko vecí dá zladiť do jedného celku ešte pred prvým výkopom?

Romana Kukuľová: „Hotová ulica je výsledkom koordinácie, ktorá sa odohráva aj pod jej povrchom. Pri projektovaní treba každej sieti nájsť trasu a výškovú úroveň tak, aby sa navzájom nekrižovali v nevhodných miestach a zároveň zostal priestor pre chodník, vpusty, zelený pás aj korene stromov. Dôležité je myslieť tiež na prístup k sieťam pri budúcej údržbe. Keď sú tieto vzťahy vyriešené vopred, výsledná ulica môže fungovať ako jeden celok – od technickej infraštruktúry až po verejný priestor, ktorý ľudia denne používajú.“

Michal, čo z celej tejto koncepčnej práce nakoniec vidí kupujúci?

Michal Padych: „V štvrti je sused definovaný. Je definovaný tým, že jeho dom je skoordinovaný s tým vaším. To je hodnota, ktorá sa nedá urobiť inak ako cez štvrť. Na stretnutie ľudia prichádzajú s tým, že chcú dom. Odchádzajú s tým, že si nevšímajú dom, ale štvrť, nový životný štandard, prístup ku komunite a zároveň dostatočné súkromie. A cítia, že to niekto dobre premyslel za nich.“

Ktoré stromy a kríky to budú, sme podrobne písali v rozhovore s Romanou Prečo záhrada hotová od prvého dňa mení štandard bývania v Rači.

V ďalšom diele série sa pozrieme pod povrch novej ulice: čo všetko musí ležať v zemi skôr, než sa položí asfalt, a ako sa zadrží voda, ktorá pri silnom daždi steká zo svahov Malých Karpát.

Zaujal vás projekt?

Záujemcov do našej štvrte si dôsledne vyberáme, pretože nepredávame iba metre štvorcové, ale budujeme homogénnu, hodnotovo zladenú komunitu. Keďže sme v úvodnej fáze limitovaného predpredaja len do septembra, proces výberu domov začína osobným rozhovorom.

Prijmite naše pozvanie na kávu do historických priestorov Jurkovičovej teplárne na Bottovej 1 v Bratislave, kde sídli developer SYNAPSIS property investments. Prevedieme vás vašou budúcou ulicou a spoločne zistíme, či je Knižkova dolina tým správnym miestom pre váš život. Ak sa chcete dozvedieť viac o architektonických štúdiách či technologických detailoch, zanechajte nám kontakt vo formulári nižšie.

Navrhli sme štvrť.
Život je na vás.